摘要：
每经记者 刘颂辉 每经编辑 魏文艺 售楼处晚上11点多还坐满人、新政发布当日下午直接就成交了10套、“上车抓紧了”…… 9月1日，上海市住建委等四部门联合... 每经记者 刘颂辉 每经编辑 魏文艺
售楼处晚上11点多还坐满人、新政发布当日下午直接就成交了10套、“上车抓紧了”……
9月1日，上海市住建委等四部门联合印发《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》），从次日（9月2日）起执行“认房不用认贷”政策。一石激起千层浪，部分上海在售楼盘深夜接待购房者、发布销售“喜报”的视频和图片，在社交媒体上被广泛转发。
《通知》规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在上海市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
9月2日是上海执行“认房不认贷”政策的第一天，《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）通过实地采访上海部分在售楼盘、中介门店、购房者、二手房东、房企人士和业内专家了解到，不少楼盘现场挤满了购房者，有楼盘的访问量比上周末增加了4倍，置业顾问甚至加班到凌晨才休息。在采访过程中，记者暂时未发现上海有楼盘因为此次政策大幅调整价格的情况。
不过，楼盘现场看房者的激增似乎并未有效拉动成交。记者查询上海市房地产交易中心"网上房地产"发现，9月2日上海共预/出售各类商品房361套，面积2.83万平方米（或因为周末存在延迟网签情况）。而9月1日的成交量是471套，8月30日为901套。
此外，在上海发布“认房不认贷”当日，有楼盘连发10条销售“喜报”的做法，在部分业内人士看来“属于开发商的营销方式，存在一定的夸张程度”。
“访客量比上周六增近4倍”
9月2日恰逢周六，加之天气晴好，普陀区华池路的大华峯荟项目门口，成群的购房者正围在一起讨论。
走进该项目营销中心，每经记者看到，整个大厅里几乎全是人，沙盘前、洽谈区和样板间都不断有人前来了解询问。咨询者中，更多是由链家的工作人员陪同过来，也有市民自行前来的。
一位大华峯荟的置业顾问向每经记者介绍，同事们9月1日确实成交了几套新房，从签约到办手续，一直加班到深夜。“晚上11点50多还有人刷卡付钱。”据她介绍，主要卖掉的是低楼层、价格相对不高的房源。“入手的都是之前看中了的房子，但资金预算有限、首付不够、心态动摇的客户。”
“政策发出后，楼盘访客量的确增加了不少。”9月2日晚，南山地产上海区域公司营销总监向记者介绍，“我负责的招商南山•虹桥璀璨领峯项目，访客量环比上周六增加两倍多，南山前湾拾缦的访客量则较上周六增加近4倍。”
“加班到凌晨3点才休息”
就在上海官宣上海官宣“认房不认贷”政策的当晚，一段售楼处热闹非凡的视频被房地产从业人士广泛转发。该楼盘是临港新片区的中建玖海云天。
9月2日，每经记者联系到中建玖海云天一位置业顾问，其称，不止看房人增多，出手买的人也多了，当天（9月1日）自己陪同准业主办理完签约手续，第二天凌晨3点才休息。
另值得一提的是，9月1日晚上，还有一张“销售喜报”的聊天截图在社交媒体上疯传。截图显示，从下午3点到晚上8点多，至少有10次发出销售喜报信息，配文写着“上海下午出贷款新政，大华峯荟直接成交了10套，好房不多了，上车的抓紧了。”
网流流传的上海大华峯荟10条销售喜报
对此，上海一位房企人士向每经记者表示，“市场反应并没有这么快，这类截图实际上是楼盘的营销手段，存在一定的水分。”浙江一位房企人士也对此持怀疑观点，在她看来，售楼处在营销节点会释放一些消息，鼓舞销售员和买家，促进房源成交。
易居研究院研究总监严跃进通过微信向每经记者表示，通过夸大项目的销售量，让买家感到楼盘认购价值比较高，吸引更多潜在客群。只要不过度炒作房价，这样做是可以理解的。“楼盘抓住政策的窗口期，加速去库存，同样具有积极意义。”
事实上，楼盘向市场投放“烟雾弹”，烘托购房气氛，在早几年楼市火爆时十分常见，而这次在上海发布“认房不认贷”新政后，这种现象并不多。
上海网上房地产平台显示，大华峯荟由本土房企大华集团操盘开发，项目公司是上海普华房地产开发有限公司；中建玖海云天由中国建筑旗下的中建玖和开发。
以大华峯荟项目为例，其主力户型为99~106平方米的高层和洋房，另有少量叠墅，均价10.4万元/平方米。房源共计359套，分2022年9月和12月两次推出，截至今年9月2日，共网签196套，去化率约55%。
就在今年3月，大华集团在北京首轮土拍以触顶价摇中最热的昌平朱辛庄0028地块；5月，又以封顶总价拿下浙江萧山城区新街北单元地块；7月，再以最高限价摘得上海闵行区浦江镇浦江拓展大型居住社区44-01、45-01地块。三幅地块共花费资金达69.107亿元。
“现阶段的市场形势下，拿地扩张积极的企业，需要加快销售回笼资金。”严跃进表示。
“二手房挂牌量增超一倍”
9月2日上午10时许，上海普陀区岚皋路地铁站，六七位穿着衬衫皮鞋的房产中介小哥早早地等候在地铁口，向来往的行人宣传前一天推出的“认房不认贷”政策。
岚皋路靠近上海中环，周边的管弄新村、石泉新村等多是上世纪建成的小区，有大量二手房在售，小区居民的换房需求旺盛。
葛瑶在上海就有一套二手房挂牌在售，由于在平台上留着父亲的手机号码，结果9月1日晚上就被中介门店“照顾”了。“打电话来确认是否真要卖房，还涉及价格调整空间等。”葛瑶向每经记者介绍。
“若将老房子出清，人们在新房市场就有了低首付、低利率的购买机会。”上海链家浦东耀华路一家门店工作人员告诉每经记者，9月1日当天有很多人前来挂牌出让二手房，平台浏览量和挂牌量环比均增长了一倍多。
“没有优惠折扣的变动”
在采访过程中，上海的大华峯荟、中建玖海云天、长实集团高尚领域等在售楼盘的工作人员均向每经记者表示，“会继续按照备案价销售，没有优惠折扣的变动。”当然，部分楼盘表示会与中介机构合作，给予中介机构一定的团购折扣指标。
不过，楼盘现场看房者的增加似乎并未有效拉动成交。记者查询上海市房地产交易中心"网上房地产"发现，9月2日上海共预/出售各类商品房361套，面积2.83万平方米。而9月1日的成交量是471套，8月30日为901套。
对此，有业内人士表示，或许是因为周末，楼盘当日的成交房屋可能存在延迟网签的情况。
据克而瑞数据监测，今年1~8月（数据截至8月29日），上海的商品住宅成交金额为4032.95亿元，同比下滑0.93%，基本与去年同期持平；成交金额为330.89亿元，环比下滑6.97%，同比下跌54.43%。
每经记者注意到，就在上海官宣“认房不认贷”政策的前一日（8月31日），上海市房管局披露了今年第八批次以集中批量供应方式推出的房源，共涉及26个项目，8444套房源，备案均价77198元/平方米，分布在内、中、外环等13个区域。
其中，备案均价在6万元/平方米以下的项目有9个，6万~10万元/平方米的项目有10个，10万元/平方米以上的项目有7个。政策刺激叠加供应增加，为上海楼市的“金九银十”提供了有力支持。
自8月30日至9月1日，包括四个一线城市以及武汉、长沙、重庆、成都、苏州、中山、南宁、东莞、厦门等十余个城城市已官宣实施“认房不认贷”政策。
从政策发布后的市场情况来看，大多城市的房地产市场在政策发布后表现平稳。
热点城市“认房不认贷”、降首付、降利率等一系列信贷政策密集落地，让人依稀想起2014~2016年救市政策的情景。彼时，在轮番政策刺激下，房地产市场轮动复苏，渐次回暖。
克而瑞研究报告指出，与2014年相比，房地产行业环境天翻地覆，难以回到以往的高速增长轨道。“在经历3年疫情后，居民风险偏好下降，缩减开支、提前还贷均是体现，唯有稳住预期，让人们有更多获得感安全感，方能终止居民缩表，促进住房等消费。”
