摘要：
来源：中国基金报 近期，降低存量首套住房贷款利率、调整优化差别化住房信贷政策等多个涉及房地产的重磅政策出台，引发市场关注。 中国基金报记者采访了多家知名私募机构，解读... 来源：中国基金报
近期，降低存量首套住房贷款利率、调整优化差别化住房信贷政策等多个涉及房地产的重磅政策出台，引发市场关注。
中国基金报记者采访了多家知名私募机构，解读新政策对房地产市场、股票市场的影响，如何看待当前地产股的投资价值，当前投资布局的情况等。
受访私募人士表示，近期这套政策“组合拳”对房地产市场的后续复苏和平稳发展有积极的影响，但还要各地政策实施情况。同时，此轮地产政策密集出台，政策力度超预期，有助于提高市场对于未来经济恢复预期，提振股市情绪。
据记者了解，多家私募已经出手加仓绩优地产股，其认为未来板块内部会出现分化，有持续盈利能力和稳健现金流的公司更值得布局。
不少私募比较乐观，当前“政策底”已现，看好股票二级市场走势，布局顺周期、地产链、创新药、消费等板块。
一系列政策“组合拳”超预期
多个涉及房地产市场的政策近期密集出台，8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布了两个重磅《通知》，最低首付款比例和利率下限、存量房贷利率均迎来调整。
根据《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
同时，《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
“最近针对房地产的政策出台是组合拳，贷款方面的政策是其中重要一环。存量房贷利率可置换调降，虽然调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限，但对房贷利率高加点时期的购房者有一定程度的降低，能促进居民的消费和投资，更好加快整体经济活动的复苏。”于翼资产表示，统一房贷首付比例下限，给当前仍有限购政策的城市打开了工具的空间，也是继“认房不认贷”政策后再度降低购房门槛的手段，利好购房需求的释放。
金辇投资基金经理盛坚认为，这套政策“组合拳”对房地产市场的后续恢复和发展有积极的影响。当前房地产市场的供求关系已发生重大变化，相关信贷政策如何优化调整也是迫在眉睫。此次存量房贷利率的下调一方面直接节约了借款人的利息支出，有利于扩大消费和投资，另一方面购房成本的降低在一定程度上也可以提高市场成交活跃度，改善居民对房地产市场的信心和预期，有利于房地产市场更加平稳健康的发展。
利位投资总经理张晟刚做了个测算，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，居民的财务负担会有明显下降，平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元，可以显著增加消费能力。他也表示，金融管理部门规定的是利率下限，在实际执行层面，由于涉及多方面的复杂因素，仍需要各地政府按照“因城施策”、以及各金融机构的实际情况进行细化。
沪上某百亿私募也称，政策推出能够一定程度上降低购房成本并且释放居民消费能力，和近期“认房不认贷”政策形成互补，对于房地产市场有正面影响。
星石投资副总经理方磊分析，政策的影响可以分为两方面：一是对于房地产市场自身的影响，下调首付比和二套房利率对于核心一、二线城市的地产销售有利好作用，存量房贷利率下调政策落地但仍有限制，虽然总体上几项政策都有望释放部分积压的购房或置换需求，有助于减轻居民购房压力，但由于政策建立在“因城施策”的基础上，怎样进行调整、调整力度如何，各地可能存在不同情况，因此政策的实际效果还需要观察。
二是对于市场经济预期和情绪的影响，稳增长和稳信心都离不开稳地产，此轮地产政策密集出台节奏符合市场预期，但政策力度略超预期，有助于提高市场对于未来经济恢复预期和股市情绪。
助力房地产市场回暖和稳健发展
私募认为，近期房地产行业的一系列政策出台，对房地产市场回暖，同时对地产股票的走势也有积极影响。
“最近一系列地产政策出台发布，整体上是有些超预期的。而市场对最新政策的反应，周五整体上相关的产业链信心提振和情绪好转还是非常显著的。我们相信在一系列的政策组合拳影响下会获得一定的效果。”银叶投资权益研究副总监曹擎说。
诺鼎资产坦言，最近的房地产政策，就是为了保证地产产业稳定和经济的复苏，2021年房地产销售面积为18亿平米，而最新万科郁亮表示，预计今年的新开工面积仅6.6亿平米，这样的下降速度，会导致经济波动，通过一系列明确的政策，维持每年10亿平米的销售，更符合一个健康的中国房地产市场。“但对于地产股，投资者已经提前预期了部分政策。由于部分地产公司在三四线城市拿地成本较高，而现在土拍价已大幅下降，考虑到这部分亏损，公司的净资产可能还会面临进一步缩水，因此不能以简单的市净率或货值比来判断地产公司的价值，还是要看它的资产质量。后期城中村改造以及化债政策依然有利于房地产板块，但需要好好鉴别真正优质的公司。”
张晟刚认为， 这次出台的一系列房地产政策综合起来影响是很大的，尤其是首付比例的下降以及房贷利率的较大幅度下调，对于潜在需求的刺激作用是显著的，后续房地产需求预计将会逐步出现回暖态势。房地产板块后续随着销售的实质性回暖，预计也有望出现一定的上涨表现。
于翼资产表示，一系列政策的出台体现了政府对于房地产恢复的决心和信心，利好居民购房需求释放，政策端也相应减轻了购房者的负担。当前房地产处于从“政策底”到“信心底”逐渐恢复的过程当中，看好地产市场恢复的前景，也看好二级市场相关板块的走势。
鹤禧投资认为，在政策出台以后，接下来需求有望随着地产销售的起色，地产新开工数据等也有望触底回升。但地产股在未来仍面临多方面的经营压力，更多是资金的博弈工具。
方磊也称，目前房地产已经进入了新的大周期，一系列地产政策出台更多的是为了释放被积压的中短期需求和稳住中短期市场预期，政策对于地产长期发展趋势的影响不大。后续房地产市场很难回到2020年之前的状态，行业或将保持供给出清，行业集中度会出现提升，优质的头部企业将占有更大的市场份额，地产股股价大概率表现分化。
部分私募出手抄底地产股
对于当前权益市场中，房地产股票及相关板块是否具备好的投资价值，私募有不同的看法。记者了解到，部分私募已经出手布局房地产相关板块的投资机会。
保银投资表示，从房地产股票的角度来看，目前房地产板块股票受到政策的积极刺激，尽管政策利好可能带来短期盈利增长，但公司的现金流问题仍然需要关注。房地产行业正处于优胜劣汰的阶段，许多小型公司可能会消失，留下少数优秀的公司。行业的竞争将会更加激烈，行业会经历重新洗牌，投资者需要选择具有持续盈利能力和稳健现金流的公司。
于翼资产称，此前地产行业处于政策、信心、资金、监管的底部，随着政策的不断落地，对于能够扛过这波的地产企业来说未来是逐渐变好的，“所以我们认为房地产及相关板块存在投资价值，也进行了布局。”
诺鼎资产透露，“目前也持我们有较少仓位的港股绩优房地产公司。”前述沪上百亿私募也称，地产行业已经重新洗牌，在政策刺激下会有短期的齐涨齐跌，“但是未来板块内肯定会出现分化，还是要回归到公司本身，我们也有相关板块的布局。”
张晟刚表示，房地产板块短期内在政策催化和销售回暖预期的利好带动下有望出现一定表现，但中长期来看，这个行业已经处于饱和状态，在人口增长变化、高房价、年轻人购房观念有所转变的大背景下，需求相对不足。“目前少量配置房地产产业链的绩优股。”
方磊分析，未来地产板块的走势需要结合政策因素和市场供需来考虑，房地产板块最困难的时候已经过去了。政策方面，稳增长大背景下，在房地产市场出现明显改善之前，政策端的呵护态度是较为明确的，市场对于政策的期待和博弈可能会导致板块出现波动。
市场供需方面，在供需两端政策的带动下，居民购房需求有望逐渐释放，房地产市场的供求关系有望边际好转，房地产基本面或将逐渐进入修复通道。“由于房地产需求恢复的弹性比较低、不同房企的基本面情况存在差异，房地产板块内部将出现分化，那些优秀的头部公司更具有价值属性。”方磊表示。
看好权益市场未来走势
私募积极布局顺周期等板块
不少私募当前对市场比较乐观。私募认为，此次房地产一系列政策超预期，给投资者信心带来提振，近期资本市场有所反弹，在市场底部可以更加积极布局。
于翼资产表示，周五在超预期的政策利好下，相关板块带动大盘有所表现。由于前一波指数调整基本来到了前低水平，在政策底已现的前提下，市场底即使存在空间也不会太多，看好后市发展。“公司目前仓位较重，主要布局在长期看好的板块上，医药、科技、消费等；以及底部反转的板块如地产等。”
前述沪上百亿私募称：“周五市场表现还是挺积极的，周期股都表现不错，我们当前维持高仓位，也是偏顺周期的配置。目前已经是很明确的政策底，还会有更多实质性政策落地，我们对后市很乐观。”
鹤禧投资对当前的市场也很看好。市场虽谈不上乐观，但政策底已经清晰无疑，且市场底很可能已经出现。“我们当前仓位在六成左右，布局的思路是看好全球流动性拐点，行业层面看好创新药物、互联网、半导体、困境反转等。”
张晟刚表示，目前仓位控制在50%以内，后市重点布局有亮点的科技细分领域、逢低关注地产链、部分绩优消费股。目前政策底已经出来了，经济企稳虽然还没有看到，但是在政策持续加码情况下，市场底预计也已经不远了，逐步转向乐观。
私募看好顺周期等方向。盛坚表示，近期为了提振市场信心，政府积极释放利好政策。面对政策趋势向好、经济基本面待复苏、股票估值回归低位，“我们认为现在是投资A股的黄金时点，情绪上要乐观积极，不要太悲观。接下来，我们会重点关注以下几个方向：一是顺周期，有业绩拐点的细分龙头公司；二是业绩可兑现且处于周期拐点的通信、半导体等领域。”
曹擎表示，投资布局上倾向于布局赔率高的行业与标的，会从情绪和估值两个角度综合考虑布局。“由于此前的悲观情绪以及过度反应，我们认为目前市场上的确也有不少从各个角度来看适合投资布局的板块和标的。”
方磊说，关注到更多的积极因素可能即将由量变转为质变，对于股市投资可以将目光放得更加长远一些，着眼于寻找中期线索可能是更好的选择。
一方面，本周各项政策密集出台，国内政策底被进一步夯实，股市情绪处于恢复通道中。目前经济底部区间已经逐渐明朗，中报业绩公布对市场情绪的影响也将过去，市场情绪有望跟随政策效果显现和经济复苏持续恢复。
另一方面，随着政策效果的显现，北向资金对于国内经济增速的担忧可能会缓解，叠加此轮北向资金流出已经接近历史峰值，预计北向资金对于市场情绪和走势的压制会减弱。“向后看，中报业绩公布后市场将逐步关注三季度各行业基本面变化情况，后续业绩驱动的迹象可能会比较明显，国内经济复苏、内需板块业绩提升将是中期更为坚实的上涨基础。”
诺鼎资产则称，随着政策的逐步落地和力度的增大，投资人的信心也会慢慢恢复。下周各种ETF的募集资金到位并入市，也会直接在二级市场上面带来新兴的资金，因此后期市场仍然可以变得积极一些。“我们也重仓介入，希望能够在这一波行情中取得好的收益。”
