摘要：
近日，保利发展（600048）发布2023年9月份销售简报，单月销售面积及销售金额同比分别下降13.49%和下降6.18%，销售金额降幅明显收窄。 9月销售金额环比回升明显... 近日，保利发展（600048）发布2023年9月份销售简报，单月销售面积及销售金额同比分别下降13.49%和下降6.18%，销售金额降幅明显收窄。
9月销售金额环比回升明显，累计销售领跑行业。保利发展2023年9月份实现签约面积196.39万平方米，同比减少13.49%；实现签约金额360.22亿元，同比减少6.18%。9月销售金额降幅较8月明显收窄（8月单月销售金额同比下降18.65%）。环比来看，9月销售面积及销售金额环比8月分别上升22.39%和上升15.06%，环比增幅大幅提升，显示9月销售有一定程度回暖。2023年1-9月，公司实现签约面积1918.59万平方米，同比减少0.10%；实现签约金额3351.53亿元，同比增加4.70%。前三季度累计销售面积与上年同期相比基本持平，累计销售金额保持正增长，领跑行业。公司销售情况相对良好。
土地获取进度相对合理，区位布局良好。9月份,公司新增加房地产项目6个，分别位于广州珠海区、广州白云区、佛山南海区、宁波鄞州区、莆田荔城区及大连中山区，区位布局良好。9月新增总用地面积19.98万平方米，规划容积率面积59.42万平方米，权益建筑面积56.07万平方米，权益地价款84.16亿。权益地价款占当期销售金额23.36%。1-9月累计新增权益建筑面积539万平方米，占前三季整体销售面积28.09%；累计新增土地权益地价885.92亿元，占前三季整体销售金额26.43%。土地获取进度相对合理。
业绩保持理想增幅。公司2023年上半年共实现营业收入1369.78亿元，同比增长23.71%；实现净利润150.67亿元，同比增长0.80%；同时受结算权益比提升的影响，归属上市公司股东净利润122.22亿元，同比增长12.65%；扣非归属净利润117.26亿，同比增长15.54%；基本每股收益1.02元。公司上半年业绩保持两位数增长，表现亮眼。
负债结构进一步优化，融资成本极具优势。截止二季末，公司资产负债率76.99%，较年初下降1.12个百分点；扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%，分别下降3.17和0.50个百分点，现金短债比为1.38，“三道红线”持续保持绿档水平。公司一年内到期的债务占有息负债比重为18.6%，较年初下降2.7个百分点；银行贷款与直接融资比重为86%，综合融资成本约3.73%，较年初下降19个基点。
投资建议：公司坚持普通住宅开发和核心城市深耕，销售持续领跑行业，市场占有率不断提升。同时公司财务管理稳健，融资成本低，具备安全性与成长性。龙头房企逆市优势更为突出，维持“持有”评级。预计公司2023年基本每股收益1.72元，当前股价对应PE为7.3倍，维持“持有”评级。
风险提示：宏观经济持续向下；楼市优化政策落地及成效低于预期；行业整体基本面持续走差，楼市预期悲观；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差。
