摘要：
出品：新浪财经上市公司研究院 作者：大眼楼管/半隐 美的置业控股有限公司（下文简称“美的置业”）于今年10月4日公告了其前三季度的销售数据，前9个月的合同销售金额和销售... 出品：新浪财经上市公司研究院
作者：大眼楼管/半隐
美的置业控股有限公司（下文简称“美的置业”）于今年10月4日公告了其前三季度的销售数据，前9个月的合同销售金额和销售面积均有下滑。而从上半年的数据来看，开发产品余额较去年同期涨幅较大，同时公司如何平衡土地储备情况和销售区域重心以达到更好的去存量效果也有待市场验证。
短期债务占全部负债的大多数 现金短债比同比有所下降
今年9月初，公司公告将发行3个品种本金总金额15亿元的中期票据。就公司资本结构来看，2023年6月30日的剔除预收款的资产负债率为67.9%，略低于“三线红线”中不超过70% 的指标，到达绿标。根据Wind数据库，上半年公司的流动性负债和非流动负债（短期和中长期负债）的比例为82.43%：17.57%，该指标近两年均维持在80%：20%左右的比例，短期债务占了公司债务的大部分，这种债务结构也使得公司的偿付能力受到挑战。
从短期债务来看，上半年公司债券一年内到期的余额为59.37亿元，较去年同期56.38亿元增长2.99亿元；银行及其他借款流动性的部分为64.39亿元，较去年上半年余额78.16亿元下降了13.77亿元。以上两项一年内到期的负债合计余额为123.76亿元，同比下降10.78亿元。同时，现金及现金等价物（不包括受限制部分资金）6月底的余额为184.37亿元，去年同期为232.18亿元，下降了47.81亿元。根据公司披露，截至6月30日，现金短债比为1.49，虽已达到“三条红线”中超过1的标准，但较去年同期的1.73下降0.24，公司在手资金对于短期债务的覆盖率同比有所下降，流动性承压。
土地储备与销售情况存在一定错配 增收不增利 去存量仍有一定压力
从按区域划分的销售分布图来看，长三角经济区土储占比最高，达到50%；粤港澳大湾区、西南经济区、京津冀经济区和长江中游经济区依次占比16.7%、12.4%、11.0%和9.9%。而从上半年公司土地储备面积来看，长三角经济区、粤港澳大湾区、西南经济区、京津冀经济区和长江中游经济区分别占比27.08%、21.77%、18.24%、15.44%和17.47%。参考下图，综合销售和土地储备情况来看，长三角地区销售占比大幅高于公司在该区域的土地储备占比，其他几个区域的情况则正好相反。
销售情况和土地储备上所存在的一定程度上的错配会影响公司的现金流，拿地、开发会占用大量的资金。更重要的是，目前整体房地产市场依然处于下行区间，去存量的压力较大，错配后续可能会加大这一压力。
结合国家统计局对于70个大中城市一二三线城市的划分标准和中指研究院对100个城市的划分标准不难发现，公司的土地储备有大量集中在三四线城市。据不完全统计，公司在一二线城市的土储约占总土储的30%，三四线城市约占70%。根据中指研究院分析，今年前三季度，二线、三四线代表城市市场情绪持续下滑，累计销售面积均降至2016年以来同期最低水平。而这一趋势在三四线城市更为明显，后续预期市场调整仍有压力。此外，随着一二线城市开始逐步、部分放开限购政策，部分消费群体的流出将会对三四线城市房地产行业形成再一次冲击。公司希望以一线及强二线城市为主，同时退出部分弱三线及四线城市，就上半年披露的数据来看达到该目标还需一定时间。
从公司今年前9个月的销售数据来看，前三季度公司及其附属公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约人民币532.5亿元，而相应的已售建筑面积约428.3万平方米，分别较上年同期数据下降约10.56%和9.16%。同时，公司上半年已竣工待售物业余额为196.55亿元，较去年同期129.80亿元增长66.75亿元，涨幅达到51.43%。“造血”能力下降、开发产品的去化进度下降使得企业后续销售能力承压。
上半年公司实现收入363.35亿元，较去年同期316.63亿元，增幅为14.76%；销售成本为315.42亿元，同比增长21.34%，据公司披露的主要原因为部分项目单方成本提高，以及由于市场下行，对存在减值迹象的物业开发项目计提减值准备增加；而由于成本增长，上半年公司的毛利为47.92亿元，同比下降15.47%。公司截至2023年6月30日的归母净利润为7.82亿元，较去年同期的15.38亿元，降幅为49.15%；少数股东收益为8.83亿元，同比下降了17.48%。公司在中期报告中表示，已经通过股权收购和股权退出的形式对项目股权进行归编。从资产负债表来看，少数股东权益较去年同期有小幅下降，但仍占比略高于所有者权益总额的50%。
