摘要：
乐居财经 严明会 10月30日，标普已确认新鸿基地产（00016.HK)的长期发行人信用评级以及高级无抵押票据的发行评级为“A+”。展望稳定。来自投资物业的强劲经常性收入将在整个... 乐居财经 严明会 10月30日，标普已确认新鸿基地产（00016.HK)的长期发行人信用评级以及高级无抵押票据的发行评级为“A+”。展望稳定。
来自投资物业的强劲经常性收入将在整个香港特区住宅地产周期维持新鸿基地产的信贷状况。标普认为，该公司多元化和优质的租赁物业组合将有助于缓解其房地产开发部门的波动。在2023财年(截至6月30日)，新鸿基地产的投资物业占其部分营业利润(包括合资企业和联营企业的份额的53%)。
投资组合收益的持续增加和香港特区零售租赁的复苏，将推动新鸿基地产2024和2025财年的租金收入增长。标普估计，该公司的综合租金收入将在2024和2025财年增长3%-8%，而在2023财年则会下降3%。收益下跌的主要为中国内地投资物业组合，受到租金减免和人民币汇率调整的影响。
标普预计，新鸿基地产在中国内地的综合租金收入将在未来两年反弹至55亿至60亿港元，而2023财年和2022财年的综合租金收入分别为48亿港元和56亿港元。这是因为补贴租金减免和全年新增的写字楼和商场(如上海ITC项目(Shanghai Three ITC)和南京 IFC商场)的贡献。鉴于新鸿基地产将在2026财年前建成逾800万平方英尺的写字楼和购物中心，该公司在中国的经常性收入基础将继续增长。
根据标普的评估，香港特区的综合零售租金收入将在未来两年温和增长，每年增长3%-7%，这主要得益于租赁销售的复苏和通关后租金的正向回升，以及2024财年元朗和观塘新商场的竣工。标普认为，这将抵消在供过于求的情况下，同期写字楼租金每年下降2%-3%的影响。
标普相信，尽管香港特区和中国内地面临更广泛的行业挑战，新鸿基地产仍能在2024财年实现其合同销售目标。标普预计，在2023财年增长13%至334亿港元后，公司在香港特区的权益合同销售额将在2024财年实现稳定的330亿至340亿港元。新鸿基地产强大的品牌认知度以及大量优质大众市场产品的销售渠道，应该会支持这一趋势。
据标普估计，该公司在2024财年将有超过500亿港元的可销售资源推出。与标普2023财政年度估计的350亿至400亿港元的可售资源相比，这是一个良好正向的增长。这些可售资源加上可能更灵活的定价策略，可能会让新鸿基地产在香港特区赢得市场份额。
标普相信，新鸿基地产能够在2024财年在中国内地实现50亿港元的权益销售目标，与2023财年实现的45亿港元基本一致。这是因为该公司的业务集中在需求相对强劲的高线城市。根据标普的估计，由于在杭州启动的一个广受欢迎的项目的贡献，新鸿基地产在2023年8月已经完成了标普对2024财年预测的近半数。
新鸿基地产谨慎的土地支出将有助于该公司逐步减少债务。标普预计新鸿基地产在2024及2025财年将投入90亿港元用于土地补充，约相当于其年度权益合约销售额的25%，低于标普过去三个财年预估的平均30%-40%。标普认为，鉴于公司在香港特区的住宅土地储备足以维持五年以上的发展，其可以灵活地进一步削减土地开支。由于新鸿基地产控制了土地支出，并从物业租赁和销售中产生的稳定现金流，标普预计该公司在2024-2026财年将逐步减少调整后债务，每年减少1%-3%。
鉴于更高的房地产开发收入确认，新鸿基地产的EBITDA将在2024财年增长10%-12%。根据标普的估计，在2024财年，由于计划在香港特区交付更多的项目，该公司的综合收入将增长20%以上。截至2023年6月30日，新鸿基地产已签约(但未确认)的物业销售额为324亿港元，其中大部分在香港特区，并将在2024财年确认，而2023财年的物业开发收入为262亿港元。
然而，上述强劲的增长将被2024和2025财年的EBITDA利润率从2023财年的48.7%压缩至43%-44%所部分抵消。这是因为新鸿基地产的物业开发利润率在未来两年可能会降至25%-28%，而在2022年和2023财年期间，该公司的利润率曾高达37%-45%。这反映了更高的土地成本，以及其为了维持销售而令大众市场产品价格更有竞争力。标普预测，新鸿基地产在2024-2026财年的债务/EBITDA比率将为3.0倍，而在2023财年为3.4倍，原因是物业开发收入确认将上升。
在利率上升的情况下，新鸿基地产将维持其偿债能力。据标普估计，截至2023年6月底，该公司超过40%的总借款为固定利率或以人民币计价的浮动利率债务，因此受美国加息的影响较小。这可能有助于降低新鸿基地产平均借贷成本的增幅。标普预计，在未来12-24个月内，新鸿基地产的EBITDA利息覆盖率将保持在7.0 -7.5倍，2023财年为7.5倍。
展望稳定反映了标普的观点，即新鸿基地产将继续保持其作为香港特区房地产市场最大开发商的地位，并于未来12-24个月从物业销售及租金中产生稳健的现金流。标普还预计，新鸿基地产在举债收购土地方面将保持审慎，并在同期将杠杆率保持在3.5倍以下。
标普可能下调其评级，如果：(1)香港特区地产业大幅恶化，新鸿基地产的销售大幅低于标普的预期，以致债务/EBITDA比率持续超过3.5倍，债务/(债务加股本)比率接近25%，且无改善迹象;(2)公司偏离其审慎的业务或财务管理战略，例如，大幅提高风险偏好，在国内或其他地方大举扩张。
标普认为未来12-24个月评级上行空间有限。然而，标普可能会上调评级，如果新鸿基地产的债务/EBITDA比率维持在2倍以下，且投资物业的租金收入继续占其盈利和现金流的大部分。
