摘要：
乐居财经 李礼 11月21日，中银证券发布房地产行业第46周周报。 新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大；二手房成交面积环比由负转正，同比增幅扩大；土... 乐居财经 李礼 11月21日，中银证券发布房地产行业第46周周报。
新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大；二手房成交面积环比由负转正，同比增幅扩大；土地市场环比量价齐跌，溢价率同比下降，环比略有上升。
核心观点
新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大。40城新房成交面积为275.3万平方米，环比上涨3.2%，环比增速较上周扩大了25.2个百分点，同比下降18.9%，同比降幅较上周扩大了7.8个百分点。
一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-27.7%、16.0%、15.0%，同比增速分别为12.2%、16.7%、30.7%。一线城市同比增速下降39.4个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了4.9个百分点，三线城市同比降幅较上周扩大了0.8个百分点。
二手房成交面积环比由负转正，同比增幅扩大。18个城市成交面积为182.0万平方米，环比上涨1.9%，同比上涨22.9%，同比增幅较上周扩大了5.7个百分点。一、二线城市二手房成交面积环比增速分别为2.6%、2.3%，三四线城市环比持平，同比增速分别为14.2%、26.1%、29.2%。一线城市同比增幅较上周缩小了1.6个百分点，二、三四线城市同比增幅较上周分别扩大了7.4、14.3个百分点。
新房库存面积环比上升，同比下降，去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积为9920万平方米，环比增速为0.2%，同比增速为-4.3%。去化周期为18.1个月，环比提升0.2个月，同比提升5.9个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.2、16.3、65.1个月，一、二、三四线城市环比分别提升0.1、0.3、1.9个月，一、二、三四线城市同比分别提升3.0、6.7、32.3个月。
土地市场环比量价齐跌，溢价率同比下降，环比略有上升。百城成交土地规划建筑面积为2336.7万平方米，环比下降25.5%，同比下降48.3%；成交土地总价为365.0亿元，环比下降57.6%，同比下降47.2%；成交土地楼面均价为1561.9元/平，环比下降43.1%，同比上涨2.0%；百城成交土地溢价率为2.4%，环比上涨0.1个百分点，同比下降0.7个百分点。
本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为72.6亿元，同比下降30.9%，环比上升37.3%。总偿还量为167.2亿元，同比上升61.1%（前值：100.1%），环比上升80.0%；净融资额为-94.6亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.3%，较上周下跌2.6pct，房地产行业相对收益为0.2%，较上周下跌2.0pct。房地产板块PE为11.76X，较上周下降0.03X。本周（11.12-11.17），北上资金对通信、电子、计算机加仓金额较大，分别14.33、13.50、13.42亿元。对房地产的持股占比变化为-0.78%（上周为-0.74%），净卖出2.20亿元（上周净买入5.04亿元）。
投资建议
本周需求端利好政策仍在持续推出，一线城市中，广州官宣实施公积金贷款“认房不认贷”，至此北上广均已实施这一政策；二线城市中，厦门于11月15日宣布取消岛内限购，目前岛内外均已不再执行限购政策，不过岛内仍保留了限售措施。其他城市依旧围绕公积金贷款等政策，例如佛山、济南、广东茂名等地均提高了公积金贷款的额度，衢州可提取公积金支付首付。目前来看，这一轮政策宽松所带来的销售改善仅维持9月单月，据统计局本周最新发布的数据，10月商品房销售面积单月降幅再度出现扩大，销售的持续性是不容乐观的，政策工具的边际效应在减弱，中银证券预计整体楼市还将面临较长的波动调整期。
此外，央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，会议强调“各金融机构要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，并提出要“继续用好第二支箭以支持民营房企发债融资；支持房企合理股权融资；加大保交楼金融支持，推动行业并购重组”。根据万得统计，2023年1-10月房地产行业国内债券发行规模4439亿元，同比下降5%。其中央国企占比90.7%，发行规模4026亿元，同比下降2%；纯民企仅238亿元，同比下降10%，占比仅5.4%。一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，即央国企与民企一视同仁，优质民企同样可以获得融资，更好地助其短期脱困、长期良性发展。
仍需关注12月经济工作会议对于房地产行业是否有进一步的提法。中银证券认为，在当前时点，短期关注供需端政策的持续调整，中长期关注城中村改造、保障性住房建设推进带来的行业机会。重仓核心城市且财务稳健的房企或更加受益。
现阶段中银证券建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
