摘要：
一则恒大物业状告恒大追偿20亿的公告，将这对“父子”内部纠葛暴露出来。 事实上，把母公司告上法庭的不只有恒大物业。今年以来，物业企业向关联地产公司追讨应收账款的情况多有发生... 一则恒大物业状告恒大追偿20亿的公告，将这对“父子”内部纠葛暴露出来。
事实上，把母公司告上法庭的不只有恒大物业。今年以来，物业企业向关联地产公司追讨应收账款的情况多有发生。当前，房地产行业处于下行周期，地产关联方出现资金问题往往导致物业企业受到影响，尤其是上市物企，一方面承受“输血”母公司的嫌疑，另一方面，地产流动性危机造成物业公司大量应收账款坏账，影响了盈利水平。
在业内人士看来，针对物业行业建立物业管理费使用监管制度，确保项目资金能够最少被挪用，将是预防这类事件发生的关键。
恒大物业向中国恒大等追偿20亿元
11月28日，恒大物业发布公告表示，有关其约134亿元存款质押被相关银行强制执行一事，其全资子公司金碧物业对深圳启航金属材料有限公司、贵州广聚源房地产开发有限公司、恒大地产集团贵阳置业有限公司、恒大地产集团有限公司及中国恒大集团就约20亿元存单质押担保被银行强制执行的追偿事宜已向中国广东省广州市中级人民法院提起诉讼，要求相关责任方偿还款项约19.96亿元及暂计利息约1.5亿元。恒大物业在公告中表示，其已于11月28日收到法院正式接受立案的通知。
11月29日，中国恒大发布公告称，其已经关注到恒大物业于11月28日发布的，有关金碧物业（恒大物业子公司）就20亿元存单质押担保被银行强制执行一事向中国恒大及三家相关附属公司提出追偿的公告。截至目前中国恒大未收到广州中级人民法院就金碧物业提出诉讼的通知。
众所周知，中国恒大与恒大物业之间是“父子”关系，此时公开诉讼也将其内部纠葛显露出来。
对此，建诚晟业联合创始人苑承建认为，从法律关系的角度来讲的话，这两家公司虽然是关联公司，但也是两家独立的上市公司，采用这样一种合法的、对股东负责任的处理方式，在恒大地产债务处理过程中可以对恒大物业股东利益形成保护，也为其他类似事件提供了借鉴。
“但是从目前情况来看，这种处理方式起到的实际作用不大，能够真正追回的被挪用资金估计也不会太多，甚至只是一种债务确认。”苑承建如是说。
北京金诉律师事务所主任律师王玉臣也指出，即使恒大物业最后胜诉也很难追回这笔款项，因为就中国恒大目前的财务状况来看，可能也会存在执行难的问题。
鑫苑服务、金科服务也向母公司“追债”
将母公司告上法庭不只是恒大物业，物业服务公司向关联地产公司追债的情况此前也多有发生。
今年8月15日，鑫苑服务发布公告表示，其质押所获融资最终输送至鑫苑置业，用于其日常业务活动，即项目建设及交付保证。随后，鑫苑服务向香港国际仲裁中心提交了针对鑫苑置业的仲裁，要求收回公司就抵押事项而蒙受的任何损失。
据悉，鑫苑地产持有鑫苑服务3亿股股份，持股比例为60%。而鑫苑置业则由鑫苑地产全资拥有。
今年10月，鑫苑服务公告称，香港仲裁中心已作出最终且具法律约束力的仲裁裁决，要求鑫苑置业有责任立即向鑫苑服务支付蒙受的损失，包括存款本金4.02亿元，定期存款利息损失2443.82万元以及审核调查成本等，合计约4.3亿元。11月15日，为此停牌一年的鑫苑服务，连发两则公告更新其复牌进展。
此外，金科服务与金科股份之间的关联交易应付款项拖欠也一直备受关注。
金科股份于5月29日收到重庆市第一中级人民法院的诉讼材料，获悉原告金科服务起诉公司及其控股子公司关于借款合同纠纷一案已被法院受理。请求金科股份立即返还金科智慧服务借款本金15亿元、截至2023年3月20日的利息3233.27万元及3月21日起至清偿日的利息。
8月13日，金科服务发布公告称，金科股份的相关成员公司将向金科服务转让各自的抵销物业，以作为代替持续关联交易应付款项的付款，涉及金额为2040万元，抵销物业则包括36项，总估值为2080万元。虽然金科股份的相关成员公司通过转让36项抵销物业以抵销约2040万元的应付款，抵债规模相较约15亿元的涉诉金额仍较有限。
彼时，金科服务在公告中提出，金科股份目前正面临严重的流动性危机，因此无法以现金结算应付公司的款项，鉴于相关情况，公司已减少向金科股份提供物业管理服务或非业主增值服务。
业内：建立监管制度是防范关键
近年来，物业企业的盈利能力明显下降，其中，关联交易等风险出清是主因。对此，中指研究院分析称，地产流动性危机造成物业公司大量应收账款坏账，极大影响了盈利水平。比如，2022年，物业服务上市公司应收账款及票据均值为15.31亿元，同比增长36.45%；部分上市公司披露了应收关联公司款，该指标均值为1.73亿元，同比大幅增长63.21%。随着应收账款规模的扩大，应收账款周转天数显著放缓，2022年物管公司计提的应收账款坏账准备普遍增长，部分公司针对关联房企应收账款计提了较大金额的减值，对业绩形成较大冲击。
事实上，近两年，房地产行业处于下行周期，不少物业企业也因地产关联方出现资金问题而受到影响，一方面上市物企的财务独立性受到质疑，承受“输血”母公司的嫌疑，另一方面，大量关联交易应收账款收不回来。
对此，苑承建认为，针对物业行业建立物业管理费使用监管制度，确保项目资金能够最少被挪用，是预防这类事件发生的关键，也是真正对业主负责任的制度保障。
