摘要：
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来源：资本深潜号
在A股的理财产品中，REITs是最具备“躺赚”特征的资产。
而且，它也一度是热度极高的资产。
2023年前，从申购开始，不少REITs都出现了非常高的申购收益，其收购中签率更是一度因为申购热度太高，而要比肩新股。
但少人注意的是，在过去一年，REITs的交易热度不断下降。指征产品整体热度的REITs指数在2023年末已经创下有记录以来的新低值。
而且，年内跌幅超过31%（截至12月13日），这恐怕是许多机构所未曾预料到的。
01
已有近8成产品折价
Wind数据显示，截至12月14日收盘，REITs指数的年内回撤幅度已超过三成。
而在目前的会计准则下，场内的REITs已有约8成处于“折价”。
而2023年初，还有近九成产品处于溢价的情况。
这个变化不可谓不大。
（当然上述“折溢价”纪录是基于其最新一期中期报告的资产净值计算的。由于会计准则的规定，REITs至少应每半年更新一次资产净值，理论上存在基金净值变动后，相关产品“折溢价”率不够准确的情况。）
02
下跌始自2022年
从REITs指数看，REITs产品的热度最高值出现在2022年2月。
此后出现两波下降。
但进入2023年后，随着REITs产品的扩容，以及原本稀缺的供需结构发生变化，REITs指数的回撤幅度开始加快。
Wind数据显示，截至12月14日收盘，有19只REITs，年内跌幅超过10%。
其中，建信中关村REIT、中金普洛斯REIT等产品的跌幅甚至超过40%。
03
跑输沪深300指数
如果将中证REITs指数与沪深300对比，REITs的年内表现甚至跑输沪深300。
一些投资者甚至总结， “REITS闻起来像地产，看起来像债券，动起来像股票。”
这显然是对部分REITs高波动性的一种注释，也揭示了此前可能被部分投资者“忽视”的一些特性。
04
何以回归？
回顾年内的REITs表现，市场对此有诸多解读。
一些研报认为，2023年1季报业绩显示部分产业园区资产出租率超预期下滑、以及REITs部分限售份额解禁等多重因素对该指数的溢价水平构成影响。
而及至年中，多家基金管理公司发布公告，明确公募REITs纳入FOF基金投资范围。潜在权益性增量资金的入场，成功扭转了存量资金持续的做空情绪，驱动REITs市场实现反弹；
一些市场分析观点进一步分析称， 2023年二季度以后，中国REITs市场真正开始发挥对实体资产的价值发现功能，目前的调整是一个必经过程。
眼下，结构性调整或已近尾声，未来的市场运行可能与股债市场重构其关联方式，并再次开始演绎基本面周期逻辑，导向资产间表现的进一步分化。
此外，一些业内观点认为，未来中国REITs市场或还有更大的发展潜力，随着制度设计和相关规定的持续优化，REITs市场或迎来新一轮发展契机。
