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来源：中国房地产报 作者：田傲云 北京楼市正在博弈中摇摆。 “我们忙得连饭都来不及吃。”北京“认房不认贷”政策落地后的首个周末（9月2日~3日），北京石景山一项目... 
来源：中国房地产报
作者：田傲云
北京楼市正在博弈中摇摆。
“我们忙得连饭都来不及吃。”北京“认房不认贷”政策落地后的首个周末（9月2日~3日），北京石景山一项目来访量翻番，项目营销人员连轴转接待涌向售楼处的购房者。这名营销人员在这个充满期待的周末卖了5套房。
同样忙碌的还有在北京市朝阳区的房产中介张宇，他最近收到的咨询量和带客量都有明显提升，最大的收获是新政执行的第一周他卖出了2套房，这是此前要一个月才能达到的成绩。
来自中原地产研究院的数据显示，9月2日~10日，北京新建住宅共成交4000套，二手住宅共成交7000套。其中，北京新房在新政落地后的第一个周末分别成交1800套和900套，二手房成交量分别为1200套、1400套，环比均有提升。
“这是一个很好的结果了，是此前市场成交量的两倍左右。”合硕机构首席分析师郭毅表示。
热闹忙碌的场景背后，一些新的市场情况也在隐现。
“后劲不足。”上述北京石景山一项目营销人员表示，新政落地后的首周比较热闹，但到了第二周热度已有所下降，有不少客户仍在持币观望。
来自相关研究机构的数据显示，北京新房在新政落地后的第一个周末成交提升外，9月5日~8日仅成交100套；进入第二个周末分别成交200套、300套，虽然有所下滑但北京市场整体看成交明显活跃。
北京楼市正在博弈中摇摆。
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陆续收回折扣的项目
北漂多年的许艺（化名）苦于高首付压力，一直没有在北京买房。“2018年我在老家贷款买了一套房，按照之前的政策如果想在北京买房属于二套，需要8成首付，确实拿不出这么多的首付款。”
9月1日晚上，许艺看到北京出台取消“认房不认贷”政策后，感觉可以“上车”了，周末就和家人前往各售楼处看房，“也是害怕市场好起来后，开发商真的会收回折扣。”
许艺飞的担心不是没有道理。
9月1日晚，随着北京官宣全面执行购买首套房“认房不认贷”后，多家开发商销售画风转变，称将取消全部优惠，价格回调；亦有项目表示全部销控，价格上调5%。
一片紧张气氛之下，有部分购房者闻风而动，凌晨前往售楼处连夜买房。记者走访了解，9月的第一个周末一些项目的售楼处十分热闹，样板间里也是摩肩接踵。有案场销售人员表示，根本接待不过来，一直忙到凌晨两点。
不过，从记者走访的多个项目来看，新房折扣目前还没有完全收回，但会根据付款情况给予不同比例折扣；此外购房者付款周期有所收紧，“之前首付款半年内付清即可，现在最多只给半个月时间。”北京市朝阳区一项目置业顾问表示。
许艺作为此次政策的受惠者连续看了位于石景山和昌平的6个新房项目后，最终选中了一套位于石景山苹果园板块的某项目98平方米三居室，“5天内付清首付款可享受99折优惠，折后总价在728万元，大概优惠了8万元左右。”
该项目一位销售人员对记者表示，新政落地后首个周末项目来访量翻番，市场热度迅速回升，“我一下子卖了5套房。”
和许艺有类似想法的购房者不在少数。多位销售人员表示，很多购房者由于在外地有购房记录很难在北京“上车”，或者只能买价格较低的住房，此次取消“认房不认贷”后，之前看一居或者小两居的购房者现在选择余地更多了，也有购房者转向了条件设施更好的新房市场。
此外，还有不少购房者为了实现“卖一买一”，将手头房源挂出然后购买改善性住房。“我的一个客户就把之前在丰台买的房子卖了，现在换了孙河的房子。”张宇也感受到了类似变化，新政出台后二手房挂牌量激增，其中部分客户是准备换房的改善型需求。
北京市通州区一置业顾问也明显感受到了看房客户多了起来。
“大部分还是改善型客户。”该置业顾问表示，该项目于今年5月开盘，开盘时卖了100多套，之后一直不温不火，月均销量在10套左右，一直延续到8月份市场传出北京将实施“认房不认贷”传言后，该项目开始收取定金，在作出如果政策不变就退款的承诺后客流回升了很多，不少购房者提前交付定金锁定房源；随着新政落地，好楼层的优质房源迅速得到去化，现在只剩下一些低楼层的小户型还在售。“最近两周，我自己就卖出了有七八套房。”
不仅仅是北京，根据中指调查数据显示，政策执行后全国置业意愿提升了15个百分点，北上广深均提升明显，其中北京、上海均提升了20个百分点左右。
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预期不足
值得注意的是，新建住宅、二手房都在新政落地后的第一个周末迎来交易爆发，之后便快速下调。
中原地产研究院数据显示，新政出台后的首个周末，北京二手房成交量分别为1200套、1400套；9月3日~8日，北京二手房成交量则呈持续衰退状态，分别为600套、500套、400套、400套、300套；进入第二个周末，成交情况有所回升，分别成交700套、1000套，但和第一个周末相比热度明显下降。
新房降温更明显。中原地产研究院数据显示，第一个周末分别成交1800套和900套，之后几天的成交量快速萎缩，9月5日~8日仅成交100套；进入第二个周末，分别成交200套、300套。
“从目前来看，认房不认贷政策覆盖的客户面相对有限：一类是北漂刚需，由于过去在京外贷款买过房，现在如果在北京买房只能算二套；一类是有置换需求的改善客户。这两类购房家庭因为基数有限，对于市场成交量的激活不会产生巨大影响。”郭毅分析。
多位置业顾问也表示，在接待客户过程中购房者的表现还是相对理性，不少改善客户原来房子卖了也不着急买，“现在整体经济下行，加之企业裁员、降薪，很多客户害怕因工作变动无力偿还高额房贷。”
从区域和项目来看分化依然严重。部分楼盘由于性价比低、楼盘位置欠佳、缺乏产品竞争力，销售情况依然欠佳。“卖得好的项目要么位置好，要么价格低。”有置业顾问表示。
面对新政下的市场情况，有房企人士表示“预期不高”，目前项目主要以跑量为主，希望这波热度能够持续到“金九银十”，现在也在考虑接下来的营销动作。
二手房方面则出现了挂牌量激增的情况。
“有客户想趁这波行情把原来的卖个好价钱，再找合适的机会出手。”张宇告诉记者，这种背景下导致北京二手房挂牌量激增。
根据张宇向记者提供的北京地区二手房挂牌量数据库显示，目前二手房挂牌量已经达到158862套，较新政出台前增加了7000多套；这个数量还在持续增加。
此外，由于业主多想“卖一买一”，议价空间相比之前稍微扩大，“我有一位丰台的客户，房子挂的是430万元，但为了尽快腾出首贷资格，最后以402万元成交。”张宇表示。
“金九银十”可期？
业内人士看来，仅靠“认房不认贷”这一单一政策放松难以拉动市场全面回暖。“本次‘认房不认贷’新政将刺激一波需求释放，尤其是改善性需求加速入市，但后续仍需要其他松绑政策加持，比如限购政策的放宽、首付比例的调整等。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示。
