摘要：
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来源：中指研究院
2023年上半年以来，房地产行业销售面积同比下滑5.3%，开发投资同比下滑7.9%，房地产行业绝对规模的下降叠加资本市场信心尚未修复，房地产公司经营压力有增无减。随着政策释放将带来一系列销售窗口期，整体新房成交规模有望企稳。
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销售：销售额858.2亿元，稳居第一梯队
图：2018上半年-2023上半年金地集团销售额及同比增长率情况
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2023年上半年，金地集团销售额858.2亿元，稳居第一梯队。报告显示，今年上半年，金地集团累计实现签约面积471.1万平方米，同比增长12.4%；累计实现签约金额858.2亿元，在多数房企销售下滑、归母净利润出现亏损的背景下，金地集团展示出了较好的经营韧性。金地集团的可售资源主要分布于华东、华北和华南的强一二线城市，安全性高、流动性好的资产将助力公司平稳度过行业低谷期，并把握市场复苏带来的销售弹性。
财务：盈利水平虽有所下降，在复杂环境中仍能持续盈利
图：2020上半年-2023上半年金地集团营业收入和净利润情况
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坚持科学的投资策略，深耕战略布局维持销售稳定。分区域来看，金地集团的可售资源主要分布在华东、华北和华南的一线和强二线城市。安全性高、流动性好的资产，既助力金地把握市场复苏带来的销售弹性，也让公司更从容地面对当前行业的低谷期。中报显示，上半年金地集团实现营业收入368.56亿元，同比上升31.10%；公司房地产项目结算面积181.62万平方米，同比上升56.84%；结算收入311.42亿元，同比上升33.94%。
图：2021上半年-2023上半年金地集团盈利能力情况
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盈利能力保持稳健，将更加关注销售、回款以及现金流安全。受市场整体下行影响，上半年金地集团实现归属于上市公司股东的净利润15.32亿元；报告期内公司房地产业务结算毛利率为14.87%。营业收入提升的原因主要为本期达到交付结转条件的项目增加。当前行业整体盈利均出现较大幅度下滑，利润总额同样出现一定幅度的下降。但凭借着较为良好的资产布局，在2023年上半年艰难的环境下，实现综合毛利率16.6%，仍保持行业主流的收益水平。
在地产市场困境之下，金地集团将基于城市市场情况及项目所在板块的竞争关系，随行就市调整价格策略，关注销售、回款以及现金流安全，确保公司平稳健康发展。公司未来会继续择优投资，提高投资质量，并坚持精益运营，向管理要效益，从周转水平等多个方面提升公司整体利润表现。
图：2021上半年-2023上半年金地集团经营能力情况
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注重短期偿债风险和杠杆的控制。截至2023上半年，金地集团资产负债率为72.1%，剔除预收款项后的资产负债率为62.9%，净负债率为53.5%，继续维持低位，持有货币资金约460.8亿元。债务结构方面，长期负债占全部有息负债比重的62.85%，债务期限结构趋于合理。流动比率与速动比率虽然出现小幅波动，但仍处于行业较高水准。
投资：审慎投资 确保财务基本盘稳健
2023年以来，房地产行业融资端仍处于筑底阶段，房企流动性风险事件时有发生。在行业风险尚未出清之际，金地集团保持着一贯以来的稳健财务基本面，通过项目合作、拓宽融资渠道的方式确保公司经营的安全稳定。
截至2023年6月30日，金地集团获得中国银行、工商银行、农业银行、交通银行、招商银行、民生银行、光大银行等多家金融机构授信总额人民币2532亿元，已使用银行授信总额为人民币930亿元，尚剩余授信额度1602亿。公开市场融资方面，金地集团披露正与第二大控股股东（持有股权比例7.79%）深圳市福田投资控股有限公司（“福田投控”）商讨，福田投控根据区域发展的需要研究为公司在公开市场发行的公司债券或中期票据提供担保等增信措施。过去6-12个月，金地集团通过抵押其投资物业来获得长期银行贷款，以满足部分再融资需求，这部分融资相对公开市场债券来说，灵活性更强，资金流动性更好。
上半年，金地集团以“量入为出”的原则开展精准投资，先后在上海、杭州、南京、西安、东莞等一、二线城市投资增储约85万平方米。截止报告期末，金地集团的总土地储备约4878万平方米。其中，一、二线城市的土储占比约73%。充裕的土地储备，不仅让金地在投资节奏上能够保留一定的灵活度，也为其中长期的平稳发展打下了坚实基础。
业务：新赛道业务营收占比日趋稳定 持续探索行业新发展模式
面对地产开发业务整体规模增速放缓的发展态势，金地集团陆续探索行业新发展模式，提升了持有型物业、智慧服务、代建等业务的经营质量。
2023 上半年，金地集团代建业务规模持续高质量发展，在区域深耕、版图扩展、新业态业务、委托方复订及资方机构合作等领域取得了显著成绩。代建业务作为金地集团近年来发展最为迅速的业务模块，今年上半年也成功进入了郑州、长沙、包头、保定、中山和昆明等新城市市场，并在天津、上海、西安、东莞、温州等城市持续深耕。截至上半年末，金地集团代建业务已布局全国超50座城市，管理服务项目超160个，累计签约管理面积超2200万平方米，其中住宅签约面积超1400万平方米，住宅项目累计可售货值超1500亿元，商办项目累计签约管理投资规模达500亿元，政府公建项目累计签约管理面积超450万㎡。
产业地产方面，以金地威新为品牌的产业园区完成了园区运营模式的优化，运营期项目平均出租率超过95%。9月22日，金地威新在广州黄埔落子首个生命科学主题园，在金地威新龙盛·黄埔科创园中，金地集团将与广州生物岛实验室、粤科创投、纳斯特、生物岛创投强强联手，构建“创新-投资-孵化-产业”体系化合作，并和广州生物岛试验室合作设立生物岛试验室·（黄埔）加速基地以及生物岛生命科学产业培育基金，推动广州黄埔生命科学产业快速发展。截止目前，金地产业已布局全国18座城市，开发运营产业类项目41个，管理面积约415万平方米。金地威新纵向做深专业，惟专惟精，形成精致化运营模式和产品理念，形成通用产业园、主题产业园两大产业形式，以及生产类、研产类、研办类、城市活化类四大产品业态，已吸引众多世界500强及目标产业领域的领先企业入驻。
在物业服务的赛道上，金地智慧服务持续夯实业务基本盘，注重有质量的发展。截至上半年末，金地智慧服务的合约管理面积达3.68亿平方米，在管面积约2.17亿平方米。在坚守行业本质、夯实基本盘的同时，金地智慧服务聚焦战略赛道深耕，目前已形成空间科技、想滋味团餐、城市服务等多个高潜业务增长极。
除了上述业务，金地集团在物业管理、物业出租等相关方面营收达到约56亿元，在公司总营收的占比日趋稳定，创造持续稳定的利润来源。
结语
受市场下行等因素的影响，金地集团的盈利虽有所下降，但仍然是当前市场形势下能够持续实现盈利的房企之一。2023年上半年，面对充满挑战的行业环境，金地集团凭借优质的城市布局和灵活的经营管理举措，半年度销售业绩依然处于行业第一梯队。金地集团凭借稳健投资，并保持财务稳健性以追求可持续发展，陆续探索行业新发展模式，提升了持有型物业、智慧服务、代建等业务的经营质量，保持了较强的综合竞争力。
