摘要：
文 | 新浪财经 徐苑蕾 坐在从意大利定制的沙发上，透过超大落地窗俯瞰外滩和浦东天际线，饿了就去米其林餐厅打卡，累了就到2000平的奢华水疗中心放松……这一切只要入住上海... 
文 | 新浪财经 徐苑蕾
坐在从意大利定制的沙发上，透过超大落地窗俯瞰外滩和浦东天际线，饿了就去米其林餐厅打卡，累了就到2000平的奢华水疗中心放松……这一切只要入住上海宝格丽酒店就能轻松get到。
这家顶奢酒店至今开业仅5年，近日却被业主华侨城摆上了货架。根据华侨城（亚洲）公告资料，其计划将上海宝格丽酒店等资产挂牌出售，底价为24.3亿元。
在行业流动性压力下，地产商的处境今非昔比，“华侨城系”旗下多家上市公司日子也不好过。华侨城（亚洲）自2020年以来连年亏损，华侨城A去年归母净亏损更是高达109.05亿元。
为了盘活资产，回款还债，自2018年开始“华侨城系”便开启“卖卖卖”模式。不过对于上海宝格丽酒店的出售，有行业人士观点则认为或会面临滞销的可能，“如果接盘方正儿八经将资产当酒店经营，可能也难赚钱，估计要看能否散售，产权证是否可分割，或者是否有其他经营方案。”
酒店易主后，另一个值得关注的问题则是，宝格丽酒店品牌是否会被替换？华侨城（亚洲）在公告中称，如有延续品牌安排，须依赖于买方及品牌授权人能否协商达成。一位酒店行业人士则表示，顶奢项目易主后，或很难按照前业主的思路继续为管理品牌提供支持。
挂牌底价24.3亿，120%溢价率合理？
近日，华侨城（亚洲）发布公告称，附属公司华侨城上海置地将在北交所挂牌出售上海苏河湾项目酒店系列资产，底价为24.3亿元。其中包括酒店房产主体及其他建筑，面积2.32万平方米、T1楼地下1-2层酒店设施及配套用房，面积6924.68平方米和88个地下车位。
资料显示，上海苏河湾项目土地面积7.1万平方米，建筑面积约43万平方米。该项目的开发可以追溯到2010年。
彼时，在经过百轮比拼后，华侨城最终以70.2亿元的总价竞得一宗苏河湾地块，并以5.28万元/平方米的楼板价造就了新的单价地王。半年后，华侨城再拿下苏河湾另外两宗地块，后续整体开发为华侨城苏河湾项目。
据公开报道，2012年，华侨城亚洲与宝格丽集团签署合作协议，于苏河湾建设宝格丽酒店及宝格丽公寓。2018年，全球第6家、国内第2家宝格丽酒店——上海宝格丽酒店正式开业。
宝格丽酒店素以奢华著称，上海宝格丽酒店则位于宝格丽大楼顶端，主打俯瞰外滩和浦东天际线。根据官网资料，上海宝格丽酒店拥有82间客房及套房，其中包括19间酒店甄选套房。即便是非节假日最便宜的房型，房费也超过5000元，最高档位的宝格丽套房房费则高达20多万，有网友因此感叹：“住三晚套房可以在小城买一套房了。”
不过，即便拥有顶奢定位的光环以及寸土寸金的地理优势，上海宝格丽酒店等资产的经营却不容乐观。公告资料显示，2021年—2023年上半年，前述拟售酒店资产收入分别为2.49亿元、1.4亿元和1.19亿元，对应税后亏损分别为1076.8万元、5225.1万元和690万元。
根据公告，上海宝格丽酒店等资产的评估价为17亿元，账面价为20.1亿元，若按24.3亿元底价成交计算，该笔交易的账面溢价率为120%。一位资产评估行业人士认为，价格粗略估算是合理的。
“24.3亿元对应约3万平方米建筑面积的物业以及88个车位，估算物业大概是7.9万元/平方米，车位80万/个。周边住宅目前售额约10万元/平方米，酒店是经营物业，价格要比住宅便宜一些。”该人士提到。
华侨城“卖卖卖”，加速资产盘活
据了解，前述交易若按底价完成，华侨城（亚洲）预计将产生收益约5700万元，所得款净额约为20.7亿元，将用于偿还公司贷款及借款，及/或一般营运资金。
地产商的处境今非昔比，在流动性压力下，不少房企都曾选择变卖酒店资产，加速资产的盘活和周转，用出售资产收回的现金偿还贷款及降低计息负债。比如近日中国金茂就以28.02亿总价将北京威斯汀大饭店卖给了北京渤海润泽。
华侨城也是其中的一员。目前，苏河湾项目的开发主体——华侨城上海置地由华侨城（亚洲）和华侨城A全资子公司华侨城地产分别持股50.5%和49.5%，华侨城（亚洲）和华侨城A为华侨城集团在港股和A股的上市平台。
而自2018年开始，“华侨城系”就开启了“卖卖卖”的模式，数十家子公司股权和所持资产被出售或转让。这背后隐隐透露着“华侨城系”在行业调整期和疫情影响下的经营压力。
以华侨城（亚洲）为例，自2020年以来公司连年亏损，其中2022年因为计提多项资产减值损失，华侨城（亚洲）的归母净亏损高达19.13亿元。今年上半年，华侨城亚洲实现收入约1.94亿元，较去年同期下降约77.9%，由于地产市场行情继续下行的影响，公司归母净亏损2.12亿元，而去年同期为亏损6155万元。
Wind数据显示，截至2023年6月末，华侨城（亚洲）的短期借款为65.77亿元，而公司所持的货币资金为25.6亿元，无法覆盖短债。这意味着，华侨城（亚洲）的流动性短期内会遭受颇大挑战。
“华侨城系”的另一上市平台华侨城A的日子也不好过。2022年，华侨城A同样因为计提资产减值损失造成巨大亏损，期内公司营收767.67亿元，同比下滑25.17%，归母净亏损109.05亿元，2021年同期为盈利37.99亿元。2023年上半年，公司营收增长回正，同比增18.56%至194.38亿元，然而归母净亏损持续，为亏损13.06亿元，上年同期为1.05亿元。
接盘方难赚钱？酒店换牌受关注
事实上，早在去年10月，华侨城（亚洲）就已经将上海宝格丽公寓的133套公寓，以及建筑面积约2.49万平方米的相应土地使用权摆上货架，同样通过北交所挂牌出售，底价不低于5.85亿元。
上海宝格丽公寓是米兰、巴厘岛、伦敦之后宝格丽在全球的第四家、中国的第一家公寓。其与上海宝格丽酒店共用宝格丽大楼，位于整栋建筑的4层至32层之间，共计27层，243间公寓，月租金高达6万-15万元。
这宗交易最终在挂牌半年后才正式迎来买家。根据公告资料，今年4月，世纪华通以6.12亿元购得前述公寓资产。而行业人士观点认为，上海宝格丽酒店的出售或同样面临滞销的可能。
前述资产评估行业人士告诉新浪财经，根据华侨城挂牌出售的底价，以及近几年上海宝格丽酒店相关资产的收益水平，如果接盘方正儿八经将资产当酒店经营，可能也难赚钱。
该人士指出，从物业经营的角度，评估公司对资产给出17亿元的估值，而出售底价是24.3亿元，比评估价有所增值。接盘方估计要看资产能否散售，产权证是否可分割，或者是否有其他经营方案。
值得注意的是，上海宝格丽酒店易手后，酒店品牌何去何从的问题也备受关注。一位入住过上海宝格丽酒店的住客表示，“酒店的品质和调性在上海乃至全国奢华酒店里的确名列前茅，希望本次资产交易不影响品牌品质，更不希望见到品牌更替。”
华侨城（亚洲）在公告中称，如有延续品牌安排，须依赖于买方及品牌授权人能否协商达成。一位酒店行业人士对此表示，对于顶奢酒店或公寓项目来说，稳定且雄厚的业主非常重要，顶奢项目易主后，或很难按照前业主的思路继续为管理品牌提供支持。
