摘要：
来源：金融时报 8月底以来，金融监管部门因城施策实施好差别化住房信贷政策，“认房不认贷”、降低首付比例、降低存量首套房贷利率等重磅政策接连落地，更好支持居民刚性和改善型住房... 来源：金融时报
8月底以来，金融监管部门因城施策实施好差别化住房信贷政策，“认房不认贷”、降低首付比例、降低存量首套房贷利率等重磅政策接连落地，更好支持居民刚性和改善型住房需求。一线城市纷纷加入政策优化行列，执行“认房不认贷”政策。来自多个渠道的数据显示，相关政策落地后，在短期内有效提振了一二线核心城市的购房需求。
距离“稳楼市”新政落地已有两个月时间，房地产市场正在发生积极变化。据国家统计局测算，9月份商品房销售面积环比降幅较8月份改善2个百分点。从9月份70个大中城市商品住宅交易量来看，新房和二手房合计数据在当月转正，环比增长2.8%，这是在连续5个月下降后首次转正。
不过，在宏观指标改善之外，购房者对于入市则更加谨慎，买卖双方存在观望情绪，市场期待更多政策落地。东方金诚研究发展部高级分析师冯琳在接受《金融时报》记者采访时表示，为巩固楼市企稳回升势头，接下来政策面有必要在需求端继续发力，重点指向进一步有序放松限购、继续引导新发放居民房贷利率下调、进一步激活二手房市场等。
“认房不认贷”带动一线楼市改善
刚进9月，北上广深四个一线城市就已全面落实“认房不认贷”。政策超预期落地，市场快速做出反应，购房者置业和置换意愿明显上升，“卖一买一”带动二手房挂牌量大幅增加。中指研究院调查数据显示，政策发布后，全国置业意愿提升了15个百分点，北上广深均有明显提升。9月4日至10日，北京、深圳新房销售面积分别环比增长16.9%、3.8%。安居云洞察数据显示，北京楼市在新政发布后的两周较新政前两周日均热度高出19%。
国家统计局近期发布的70城房价数据也印证了一线城市的回暖势头，但不同城市表现有所差异。从环比看，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平，其中北京和上海环比分别上涨0.4%和0.5%，广州和深圳则有所下降。一线城市二手住宅销售价格在连续4个月下降后首次转涨。其中，北京和上海环比分别上涨0.7%和0.6%，广州环比下降0.7%，深圳环比持平。
“伴随‘认房不认贷’等政策全面推进，房地产需求端已经出现回暖势头。”冯琳表示，今年楼市“金九”成色较足，当月商品房销售面积环比上升47%，好于往年平均水平，同比销售降幅也比8月份收窄，商品房竣工、新开工等施工数据也有回升。另外，9月份，一线城市二手房价格环比上涨0.2%。由于一线城市二手房价格具有风向标意义，表明当前房地产市场已显露企稳迹象。
近期，上海公积金实行“认房不认贷”、广州缩窄限购区域，一线城市进一步释放政策利好。中指研究院发布的研究报告指出，当前优化政策落地对一线城市市场产生一定带动效果，但政策效果持续性尚不稳定。以北京为例，“认房不认贷”政策实施后，一部分购房需求在短期内集中释放，短期推高了北京新房和二手房成交量。但10月份以来，北京新房日均成交面积较9月份下降，二手房市场活跃度降低，市场持续性不足。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《金融时报》记者采访时也表示，从9月份数据来看，“认房不认贷”等政策发布后，部分购房者在政策推动下加速入市，一线城市房地产市场活跃度提升。但市场仍面临下行压力，主要是因为购房者预期以及信心偏弱。
房贷利率下降减轻购房者负担
8月下旬以来，金融监管部门接连发布“认房不认贷”、调整优化最低首付款比例和利率下限、降低存量首套住房贷款利率等重磅政策。9月25日，商业银行对存量首套房贷利率统一进行调整。10月25日起，多家银行对于已经通过审核的“二套转首套”存量房贷利率进行批量调整。多数购房者已经在第一时间享受到了房贷利息下降的政策“红包”。
人民银行货币政策司司长邹澜在2023年三季度金融统计数据新闻发布会上介绍，目前，绝大多数借款人均已第一时间享受到了实惠。9月25日到10月1日实施首周，有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元。调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点。存量房贷利率调整显著影响整个合同期限的利息支出，预计此项措施的效应将持续发挥，并逐渐惠及整个经济运行。
“存量首套房贷利率下调更利好符合‘二套转首套’条件的贷款人，此前部分地区二套房贷利率加点数偏高，房贷利率有些甚至在6%以上。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，存量房贷利率下降有助于降低居民负担，提升居民消费意愿，同时也有利于促进部分改善型购房者入市。对于商业银行而言，降低存量房贷利率亦可一定程度上减缓提前还贷情况。
实际上，在首套住房贷款利率动态调整机制作用下，多地购房者的利息支出已经大大减少。人民银行数据显示，今年前9个月，新发放个人住房贷款利率为4.13%，同比下降0.88个百分点。贝壳研究院监测显示，目前百城中仅有一线城市首套房贷利率高于4.0%，14个城市二套利率高于4.4%。与2021年9月份的历史高点相比，今年10月份百城首套平均房贷利率累计下降186BP，二套平均房贷利率累计下降156BP，三四线城市累计降幅整体超过一二线城市。该研究院发布的报告指出，市场进入平稳区间后，较低的房贷利率环境将会进一步促进住房需求释放，成为市场平稳发展的辅助器。
市场期待更多政策落地
当前市场环境下，购房者可选房源显著增多，伴随政策带来的短期热度逐渐消退，买卖双方对于楼市的认识也都更加冷静。在深度博弈的市场中，既有购房者享受房价和中介费优惠后，认准时机果断出手，也有卖方因为出售周期变长而迟迟难以满足改善型住房需求。
“相比9月份政策刚落地那会儿，我们片区10月份的成交量有些回落。购房者因为有更多可选择的房源，显得更加谨慎。”北京丰台区某大型房产中介工作人员对《金融时报》记者表示，他所在的片区属于“老破小”，二手房降价出售的现象比较普遍，并且预估成交周期要长于三个月。
“对于想买改善住房的购房者来说，我认为这是一个入手的好时机。但有一些‘卖一买一’的购房者，现在卡在了出手现有的刚需住房上。”该工作人员说道。
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，截至10月22日，重点15城新房成交量较9月同期下降9.59%；重点10城二手住宅成交量较9月同期下降13.41%。随着“认房不认贷”政策效应逐步弱化，成交热度持续性不足，后续仍需要其他利好政策加持。
随着广州放开部分区域住宅限购，上海公积金执行“认房不认贷”，其他核心一二线城市的购房者也对政策调整空间抱有更多期待。陈文静表示，短期来看，需求端、供应端政策均有优化空间，比如核心城市降低首付比例、放松限购、优化普宅标准等。经济恢复及居民信心提振是房地产市场企稳的前提条件，本轮市场恢复需要更长时间，需要保持合理预期。
冯琳表示，为巩固楼市企稳回升势头，接下来政策面要在需求端继续用力。比如，在“因城施策”原则下，进一步有序放松限购，重点满足刚性和改善性需求；继续引导新发放居民房贷利率下调；通过全面推行“带押过户”、减免房产交易环节税费等方式，进一步激活二手房市场。预计在各项支持政策持续发力的背景下，四季度楼市有望延续回升势头。
