摘要：
普遍降温的大背景下，西安楼市还挺热。根据近期发布的今年10月全国70城房价统计，在全国楼市疲软的情况下，西安以新房涨幅0.5%领跑全国，聚焦了不少目光。把时间拉长，过去半年，西... 普遍降温的大背景下，西安楼市还挺热。
根据近期发布的今年10月全国70城房价统计，在全国楼市疲软的情况下，西安以新房涨幅0.5%领跑全国，聚焦了不少目光。
把时间拉长，过去半年，西安新房价格曾有三次领涨全国；而今年前10个月，西安新房价格并未下跌。
西安楼市价格坚挺的原因是什么？当地多名房产销售从业者在时代周报记者采访时表示，短期来看当地楼市新政频出、放松购房限制，长期来看，是因为西安屡屡在城市人才吸引和人口流入方面收获不菲。
这也是诸多一线、新一线城市楼市坚挺的原因。
而在这些具有共性的楼市新政之外，西安的教育资源和网红属性，也为这里的楼市再加一把火。
半年领涨3次
从最近发布的10月全国70城房价数据来看，楼市下跌明显。
具体来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%，二手住宅环比由上月上涨0.2%转为下降0.8%；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，二手住宅环比下降0.5%；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.6%。
其中新房价格环比上涨城市只有11个，比9月减少了4个，下跌城市达到56个。
在全国楼市呈下滑态势的情况下，西安以新房涨幅0.5%领跑全国；二手房也表现不俗，全国70城中仅有3座城市，西安就占一席，另外两席是杭州和三亚。
这绝非偶然。时代周报记者整理过去半年（5-10月）全国70城房价数据发现，西安新房价格涨幅有3个月领跑全国，还有1个月涨幅仅次于上海，排在全国第2。
继续把时间线拉长，2023年1-10月，在国家统计局公布的全国70城房价数据中，西安是今年为数不多的新房价格未下跌的城市。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄对时代周报记者表示，相较于全国整体来看，西安表现可圈可点，前10月基本上呈现稳中趋升的态势，金九银十涨势也较为强劲。和同等级城市相比，西安的表现也处于前列。
一个普遍的共识是，在房地产降温的大背景下，城市与城市之间的楼市分化将会更加明显，北上广深等一线城市较为坚挺，杭州、南京、苏州、成都、西安、长沙等新一线城市次之，弱二线和三四线城市降温态势更加显著。
从这个角度来看，以西安自身城市能级和人口流入情况来看，楼市表现在全国范围内当属中上水平，但事实情况是西安楼市涨幅已经多次领跑全国，且在多个月份超越多座能级更高的城市，不由得让人感到意外。
价格在涨，销量也同样可观。
根据诸葛数据研究中心监测重点30城数据显示，2023年10月西安新房成交环比上涨30.4%，在二线城市中涨幅位居第二，同时，武汉环比上涨59.7%，成都环比上涨22%，南京环比上涨16%，重庆环比上涨12.6%，杭州环比上涨11.9%。
而从前10月来看，西安新房成交同比涨幅也领跑重点二线城市。
动力何来？
在全国房地产降温的背景下，西安楼市量价表现不俗，其主要原因是人的汇集。
有人，才有购买力，这就不得不提西安在人才吸引方面的努力和成就。
自2017年以来，西安多次放宽落户条件。其中力度最大的，当属在校大学生凭学生证和身份证就能在西安落户，这也被视为“史上最宽松户籍政策”。
作为西北地区唯一的副省级城市，再加上这份欢迎人才落户的热情，西安很快得到回应：从2017年到2022年，5年间，西安人口增量超过250万人，人口总量接近1300万人。
过去的2022年，西安净流入人口达12万人，居全国第3。其中必然也贡献了相当一部分购买力。
把目光拉回2023年，楼市新政和良好的教育资源也在不断刺激新生购买力。
在当地从事房地产销售多年的大帅告诉时代周报记者，往年西安购房群体主要来自省内其他城市，不过随着西安近期推出二环外取消限购、降低首付比例、带押过户等楼市新政，外来人口成为一支新的购买力量，“不少都是周边省份人群，比如新疆、河南、甘肃等地”。
同在西安从事房产销售的温先生表示，当地楼市政策优化也让有改善需求的购房者选择抛售原有住宅，加快购买改善型住宅的进程，“现在西安，140多平的改善型住房最好卖，这类房子价格多在200万上下”。
另一方面，温先生表示，西安拥有大量高校和优质中小学，教育资源明显优于周边省份，以及整个西北地区其他省份，尤其是今年7月份当地收紧关于造假“回流生”的管制后，在西安当地买房、落户的人迅速增加。
此外，多名当地房地产从业人士均提到，西安近年来频频出圈，以特色旅游资源等成为网红城市，大量外地人涌入，需求群体充足，也支撑起了房价上涨。
不过展望后市，挑战仍存。
根据诸葛数据研究中心建立的市场情绪指数，2023年10月西安情绪指数为-0.88，处于市场低迷区间。
“西安长时间维持涨势还是有压力的，随着政策利好后需求逐步释放完毕，市场逐步恢复冷静。”陈霄介绍，西安当前二手房挂牌量攀升，供需之间的不平衡也在加剧，以价换量现在也在增多，购房者对后市预期不足。
