摘要：
第一上海发布研报称，新世界发展（00017）香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应显著，预计在 2026 年经常性收益比例将提升至总收... 
第一上海发布研报称，新世界发展（00017）香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应显著，预计在 2026 年经常性收益比例将提升至总收益的 50%以上。随着公司持续去杠杆优化资本开支，通过出售非核心资产回笼资金，回购美元债券，降低净负债比率，提高营运效率。该行预计公司未来三年的归母净利润分别为 6.7 亿、7.2 亿及 7.5 亿港元。基于公司历史 PB 估值，该行给予公司 2024 年 0.25X 的 PB 估值，得出目标价 19 港元，维持“买入”评级。
第一上海主要观点如下：
内地合约销售表现优异，土储丰富
2023 年 1 至 10 月，公司内地合约销售突破 120 亿元，其中 7 至 10 月合约销售为 64 亿元，完成 2024 财年 150 亿元目标的 42%。公司在内地的土地储备总楼面面积约 480 万平米，约 60%位于大湾区及长三角地区核心都市圈，预计在大湾区和长三角的可售资源价值达 570 亿元。此外，公司在内地共参与投资 8 个城市更新项目，全部位于核心城市广州及深圳，总楼面面积达 270 万平方米，销售货值保守估计约 800-1000 亿元。
有望受益于香港北部都会区发展策略
香港特区政府近期发布《北部都会区行动纲领》，明确北部都会区发展愿景及区域规划等，新世界发展的提前布局有望显著受惠。公司在香港北部都会区前瞻性部署约 1500 万平方尺的农地，目前正在进行大规模的农地转换工作，预计短期可转换 300 万平方尺的土地储备，中长期有望转换接近 1100 万平方尺，为公司的长期成长奠定了坚实基础。
简化业务架构，强化资产负债表
公司近期完成出售新创建逾六成持股，获得约 217.5 亿港元现金收益，改善公司的财务状况并为股东创造更多价值。另外在当前高息环境下，公司落实减债计划回购永续债等债券，宣布回购最多 6 亿美元债券，以优化融资成本和债务状况。未来，公司有望继续按计划出售低 IRR、少数股权及与公司生态系统无太多协同效益的项目，聚焦高回报的地产主业，提升公司核心竞争力。
