摘要：
房地产市场迎来“小阳春”后重新平静，融资市场也走出了相同的趋势。 据中指院近期发布的数据，今年4月，房地产行业信用债融资408.5亿元，同比下降5.1%，环比下降38.8%... 房地产市场迎来“小阳春”后重新平静，融资市场也走出了相同的趋势。
据中指院近期发布的数据，今年4月，房地产行业信用债融资408.5亿元，同比下降5.1%，环比下降38.8%；信托融资40.0亿元，同比下降59.1%，环比下降11.5%；仅有ABS融资出现环比上升，录得283.8亿元，同比下降27.4%，环比上升35.4%。
这意味着，房企融资在短暂回暖后，再度归于沉寂。这种迹象的出现，归咎于两方面的原因：一面是，部分预备发行由中债增担保信用债的房企在今年3月集中释放一波，加之当月有头部房企发行数额较大的债券导致前值较高；另一面则是，市场和房企对融资的态度发生了变化。
在房地产市场回暖迹象未得到全面确认的前提下，房企投资偏向审慎，不可能再沿用举债扩张的模式；而借新还旧的路径也略显艰辛，这些因素或将导致房企融资线收缩的趋势持续。
故此，房企融资在短期内或将保持起伏现状。就如今年5月，多家龙头房企发布融资计划则将可能使得当月融资额录得阶段性新高，而在多数的月份，房企融资额趋稳则将是常态。
融资转淡
短暂迎来扎堆融资之后，房企融资在4月再度全线下滑。
根据克而瑞统计数据，今年4月，80家典型房企的融资总量为522.11亿元，环比减少30%，同比减少25%；累计来看，今年前4个月，80家典型房企的累计融资总量为2279.33亿元，同比减少22.57%。
房企融资发行量环比下滑，一方面，是因为3月份前值较高，当月有多家此前预备发行由中债增担保的债券同期发行，加之有不少龙头房企也在年初“补血”；另一方面，房企融资欲望也有所降低，市场普遍审慎也是原因。
中指研究院企业研究总监刘水分析认为，4月信用债发行放缓，发行总量同、环比均有所下降。其中，绿城、美的置业、滨江等非央国企成功完成信用债发行，美的置业发行的12亿元中票不仅有中债增全额担保，还设立了信用缓释风险凭证。
刘水认为，“当前民营房企发行期限较长的债券仍需较强的增信措施，投资人对民营房企的信心有待进一步恢复。”
从4月房企发债的主体来看，有国资成分的房企仍然是绝对主力，厦门国贸、金融街、首开股份、华侨城等融资额排名前列。
据克而瑞研究中心统计，今年4月，发行债券的企业有16家，发债企业个数环比减少3家。其中，债券发行量最大的企业是厦门国贸，发行了3笔共40亿元的超短融以及1笔10亿元的公司债；信达地产、金融街则分别有47亿元、30.7亿元信用债发行。
由于国央企挑起大梁，今年4月房企融资成本也进一步走低。从融资利率来看，今年4月房企融资综合平均利率为3.79%，同比下降0.26个百分点，环比下降0.1个百分点。
克而瑞研究中心分析指出，虽然当前已出现融资政策利好，但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资仍未有全面回暖。在当前市场信心未完全恢复的背景下，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。
进入5月，多家房企发布了新的融资计划，包括碧桂园、万科、中海和越秀等头部房企。其中，碧桂园所发行的总额度为17亿元，发行期限为两年，票面利率介乎3.8%-3.95%。
出清继续
房企融资起伏的现状还会持续下去吗？影响房企融资变化的因素究竟有哪些？
一位不愿具名的房企分析师在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“房企融资在未来一段时间萎缩、起伏将是比较正常的现象，（因为）需求其实没那么大。”
回顾以往房企融资的主要用途，可以分为以下几种情况：一是借新还旧，二是用于投资，三是补充运营资金。
在全行业缩表的背景下，房企举债扩张已不存在现实基础，这就意味着借新还旧的路逐渐走不通了。
据克而瑞研究中心，2023年前4月，房企债券到期总规模为3323亿元，而发行规模仅为903亿元，到期规模高出发行规模268%。这也意味着，房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债，而2023年7月及9月仍旧有到期高峰。
至于用于投资及补充运营资金，受到许多融资渠道对资金用途的约束以及房企主观原因的考量，也普遍难以成行。
一家融资渠道尚算畅通的民营房企融资部人士告诉21世纪经济报道记者，“现在的环境下，让我们去借钱我们也得考虑考虑。美元债加息后成本高得不得了，（成本）两位数免不了；其他渠道借钱也不便宜，我们会考虑的渠道就是银行和发债。那么问题就来了，现在我们借钱也不知道借来干嘛，投资少了没怎么拿地，房子也不好卖。”
据中指研究院数据显示，今年4月，TOP100房企单月销售额环比下降17.4%，同比上升29.9%。这意味着，在短暂的“小阳春”之后，房地产销售数据出现了趋于平静的迹象。
另外值得关注的信号是，近期有多家房企在洽谈展期或者债务重组，据21世纪经济报道记者了解，其中不乏此前成功发行境内债的房企。这说明，在销售端尚未回暖的前提下，房企资金链的紧绷状况也暂未能得到缓解。
克而瑞研究中心也指出，“今年房企的债务压力依然较大，若销售市场长期低迷，债务违约现象或仍会出现。对于有着优质物业的房企而言，可以多加关注近期的政策动向，尤其是不动产私募投资基金等工具，从而有效盘活旗下存量资产，减轻母公司财务压力。”
（作者：吴抒颖 编辑：张铭心，张星）
