摘要：
部分外资机构对国内房地产行业的过度看空仍在继续。国际评级机构穆迪继9月对国内整个房地产行业展望调至负面后，在国内政策频传利好的背景下，近期穆迪再次强硬下调了多家优质房企的评级，... 部分外资机构对国内房地产行业的过度看空仍在继续。国际评级机构穆迪继9月对国内整个房地产行业展望调至负面后，在国内政策频传利好的背景下，近期穆迪再次强硬下调了多家优质房企的评级，其理由是担心中国经济复苏前景不佳，消费者信心疲软对地产行业恢复造成持续影响。据不完全统计，截止11月20日，今年穆迪针对境内房企已公布39起评级撤销、评级下调或展望下调的报告。由于对国内地产行业大势的信心严重不足，穆迪今日发布报告，下调万科评级至Baa3，仍是业内领先的投资级信用评级，其认同万科财务管理的审慎稳健，现金流足以支付未来12-18个月以内的土地价款和再融资需求。
分析人士认为，穆迪此次下调评级，源于其对国内地产行业整体判断过度悲观，与万科基本面无关。从万科自身来看，不仅财务保持了一如既往的健康安全，业务层面也表现强劲，10月开发业务销售远超百强房企平均水平，经营服务业务迎来REITs突破，更重要的是，万科近期还获得了深圳市国资委的力挺，公司股债价格双双回升。从政策环境来看，近日三部委召开金融机构座谈会再次强调支持房地产融资，提出三个“不低于”指标，考虑允许银行向房企提供无抵押贷款，同时起草房企融资白名单等，房企融资有望得到明显改善。自身经营健康与政策积极加持之下，完全有理由相信万科的安全稳健有充分保障。在此情况下，穆迪仍执意做出评级下调，只能说明其对国内政策效果过于缺乏信心，对行业大势依然悲观，而非针对具体企业。实际上，穆迪此前就一次性下调了多家行业头部央国企的评级展望。
穆迪自身报告内容也印证了上述分析。穆迪在近期报告中再次表达了对政策和国内房地产市场强烈的悲观态度，其认为虽然政府加大了政策支持力度，但预计目前措施不会带来销售的持续回升，消费者和投资者的信心仍然没有恢复,未来6-12个月中国房地产市场将继续下行。
但事实上，有目共睹的是，近期政策对房地产的支持力度正在显著、全面提升。据消息称，11月17日，金融监管部门召开金融机构座谈会，提出三个“不低于”指标，分别是“各家银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速”、“对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产贷款增速”、“对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速”。同时，监管部门考虑允许银行向房企提供无抵押的流动资金贷款，同时修改经营性物业贷款等管理办法，让更多资金可用于补充流动性。此外，监管部门正在起草50家房企“白名单”，包括万科等优质企业。名单内的企业将获得信贷、债权和股权融资等多方面的支持。
全球历史更悠久也更知名的评级机构标普则与穆迪的看法截然不同。标普认为，国内房地产行业今年七、八月商品房销售额较低只是暂时现象，国内商品房年销售额有望最终稳定在10-11万亿的支撑位水平，针对一线城市出台的多轮楼市支持政策将使一线楼市率先企稳。同时，标普高度认可万科财务及现金流健康，仍保持了万科行业最高的BBB+信用评级，并展望稳定。标普在11月最新报告中表示，万科流动性充沛、现金流十分健康，足以应对2023和2024年到期的境内外债，在房地产市场下行的情况下，万科将仍能继续维持稳健的财务状况。万科持续恢复的销售表现和严格控制的拿地策略，将有力地支撑公司杠杆水平和流动性。同时，万科充裕的在手现金和畅通的融资渠道也将保证公司的流动性安全，剔除预售监管资金和受限资金，万科三季度末的现金短债比约1.4倍；与此同时，万科强劲的融资能力也将继续支持公司的流动性，公司的银行端资源依然通畅，前9个月共新增发行了100亿元公司债。
除国际评级机构外，境内外多家头部投资机构也一致表达了对万科的看好，包括汇丰、花旗、星展、里昂、中金、中信、中信建投、广发、海通等超35家知名头部投行券商机构均给予了万科买入或增持评级。更难得的是，全球知名的投资者仍长期持有万科股票，用实际行动表达对万科的认可，摩根大通、贝莱德、新加坡政府投资公司GIC等知名投资者，早在十年之前就已分别出现在万科A股或H股前十大股东名单，并长期持仓至今。作为大股东方面，深圳市国资委此前也公开强调了对万科基本面的高度认可。深国资在11月6日与超150家金融机构交流中表示，充分认可和信任万科团队专业性，万科基本面韧性强，经营和财务策略稳健，具备足够安全性。
值得注意的是，随着政策支持力度的全面提升，近期多家房企债券、股票均大幅上涨。万科、龙湖、金地多只债券涨幅超10%，A股房地产板块多股也出现涨停。万科董事会主席郁亮近期也再次重申了对行业前景的信心，他认为未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米，现阶段住房建设水平显然超跌了，市场积累的反弹力量和政策支持给恢复提供了一定动力。当下不必过于悲观，相信城市永不落幕，与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。
