摘要：
中国经营报记者 杨让晨 张家振 上海报道 在2023年即将行至尾声之际，浙江省温州市再次对楼市政策做出优化调整。 日前，温州市住房和城乡建设局（以下简称“温州市住建局”... 中国经营报记者 杨让晨 张家振 上海报道
在2023年即将行至尾声之际，浙江省温州市再次对楼市政策做出优化调整。
日前，温州市住房和城乡建设局（以下简称“温州市住建局”）发布了《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展的若干政策》（以下简称“《若干政策》”），内容涉及土地、预售资金监管、企业“白名单”以及探索“房票”用于购房首付等多个方面，共计10条具体举措。
这也是继今年7月出台相关楼市调控政策后，温州市再次出手对楼市政策进行优化调整。温州市住建局方面表示，此次对房地产市场优化，是为了适应温州市房地产市场供求关系新形势，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
《中国经营报》记者注意到，在温州市此次出台的《若干政策》中，颇受外界关注的是“房票”可用于抵扣购房首付政策。对此，易居研究院研究总监严跃进表示，温州市此次探索“房票”抵扣购房首付模式，说明各地对“房票”的使用更加灵活，也成为“房票”政策创新的要点之一。
“温州市此次关于‘房票’纳入重点资金监管的表述，在过去比较少见。从资金监管和‘房票’使用覆盖面增加的角度，确实要考虑将未兑付‘房票’纳入监管，这本身也是为了确保‘房票’合规使用，最终也有助于保障房企的资金状况。”严跃进表示。
十条新政策提振楼市
相较于7月出台的二手房“带押过户”、首套房首付降低至20%等降低购房门槛的优化调整措施，此次温州楼市政策再优化更加具体细致，同时也作出了新尝试、新探索。
记者注意到，在“房票”用于购房首付方面，《若干政策》明确，房票记载人购买新建商品住房时，其持有的“房票”可以抵首付。房企可向属地申请将未兑付“房票”金额计入重点资金监管额度。
不过，温州市住建局也表示，纳入重点监管额度的未兑付“房票”兑现时，资金必须直接转入该商品房项目资金监管账户。“相关事项须由属地政府（管委会）在对当地‘房票’政策予以评估明确后方可实施。”
除“房票”用于购房首付这一创新举措外，《若干政策》还提出优化销售方式支持住房消费。具体来看，企业可选择实施摇号、先到先得等开盘销售方式，试点“准现房+订单”销售模式。
“优化商品住房价格会商服务机制，落实一房一价、明码标价的相关规定，引导房地产开发企业合理定价和调价。对于低容积率的房地产开发项目，企业可根据项目及市场情况自主销售。积极谋划新一轮城中村改造工作，大力推行‘房票’在城中村改造中的应用。”温州市方面进一步表示。
在严跃进看来，这有助于让装修和购房者的需求更加吻合，也使得产品的销售更加对口，减少了装修返工等问题。“温州市探索试点的‘准现房+订单’销售模式，比传统意义上的现房销售模式要更加务实和有效。”
严跃进进一步表示，温州市此次明确引导房企合理定价和调价，作了比较多的创新和改革探索，即减少约束，鼓励房企根据具体情况适度降价。“价格合理下降，是真正降低购房成本和促进房地产市场回暖的重要举措。”
在土地政策方面，《若干政策》提出，将合理确定土地供给规模，优先安排有较大市场需求、配套齐全、交通便利的地块供应。“科学研判市场需求，优化土地规划条件，适当放宽高低配、容积率等限制，引导企业开发差异化住宅产品，满足市场刚性和改善性住房需求。进一步完善规划管理中容积率建筑面积的计算标准，支持建设好房子。”
此外，温州市还将加大公积金支持力度。对二套房购买以及年龄未满35周岁的新市民、青年人等加大支持力度进一步优化。《若干政策》明确表示，加大缴存职工家庭改善型住房支持力度，购买家庭第二套住房，申请个人住房公积金贷款的，贷款最低首付款比例40%下调为30%。调整个人住房公积金贷款还款最高年龄不超过65周岁，年龄未满35周岁的新市民、青年人，在县（市）行政区域内购置家庭首套住房申请个人住房公积金贷款的，借款人可贷额度在按规定计算后的贷款额度基础上可附加5万元共富安居额度。
创新举措具有参考意义
尽管今年已多次调整优化楼市政策，但温州市的新房成交情况并不尽如人意。
据克而瑞统计数据，今年上半年，温州市区住宅成交约72万平方米，同比下降10%，仅完成2022年同期成交量的四成。在开盘去化率方面，温州市区新项目开盘平均去化率持续走低，6月仅为15%。
今年7月，温州市开启今年下半年以来的首次房地产政策调控，提出了包括二手房可“带押过户”，住房公积金贷款首套房首付最低20%等政策。
不过，在出台利好政策后，温州楼市成交数据并未迎来改观。据温州市房管网统计数据，今年11月，温州全市新房成交量为2729套，环比下降约8.33%，同比下降约11.6%；成交面积约33.4万平方米，环比下降约3.87%，同比下降约5.58%。
另据温州市住建局主办的“温州市房地产市场信息”统计数据，截至12月9日，温州市待售房源套数为14.19万套，待售房源总面积达到1486.91万平方米，其中待售住宅达7.86万套，建筑面积达到950.38万平方米。
（温州市房地产市场统计数据。图片来源：温州市房地产市场信息）
不过，房地产市场成交量走低、待售住宅规模加大的情况并非温州市独有。据中指研究院统计，二线代表城市商品住宅月均成交量约为46万平方米，同比下降2.3%，成交规模仍处2016年以来同期最低水平。“在受低基数影响及部分规模较大城市集中备案的带动下，10月二线代表城市销售面积同比降幅明显收窄，但进入11月，多座城市房地产市场活跃度转弱，政策效果持续性不足。”中指研究院方面表示。
中指研究院方面进一步分析认为，从政策趋势方面看，在需求端，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化的聚焦点，核心二线城市有望进一步放松限购政策，预计将有更多城市全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。
严跃进则表示，尽管温州市此番出台的调控政策属于地方政策，但相关内容对2024年各地开展房地产工作都有启发意义。“温州市政策提出的一些创新举措非常有价值，包括‘准现房+订单’销售模式、‘房票’政策和城中村改造相结合、允许房企自主调价等，都是目前市场关注较多，但有效政策偏少的方面。”
“各地正陆续准备开展2024年相关工作，借鉴此类已经出台的房地产政策内容是非常有必要的。总体上来看，各地出台的政策更细致、更扎实，将更有助于落实好‘一城一策’导向，对于促进房地产市场平稳健康发展具有积极意义。”严跃进表示。
（编辑：张家振 校对：颜京宁）
